O mercado imobiliário americano

O mercado imobiliário americano

A explosão da bolha imobiliária nos EUA, a valorização do real frente ao dólar, e a forte valorização dos dos imóveis no
Brasil trouxeram vastas oportunidades de investimento neste seguimento, nas terras de Tio Sam, que seguramente serão por prazo limitado e que precisam ser bem analisadas.

Para uma análise mais acurada vamos tratar de separar o investimento, em função do desejo ou intenção do investidor.

Investimento para esperar uma valorização; os que se excluem e os imóveis com fins comerciais

Neste segmento há que se considerar primeiramente que nem todos os imóveis já caíram e atingiram o seu menor valor.

Excluem-se os imóveis comerciais em geral e, em particular, aqueless destinados ao comércio em geral e a escritórios.

Estes ainda não caíram, pois, em geral, pertencem a corporações que estão tratando de segurar os preços e têm
O mercado imobiliário americano poder econômico para isto, tanto em relação aos aluguéis, como também ao valor de revenda pois não decidiram, pelo menos por enquanto, entregá-los aos bancos financiadores, por terem outras ligações com as instituições financeiras que seriam prejudicadas com o simples calote.

Imóveis localizados em pontos de alta atratividade para turistas sul-americanos

Os melhores exemplos são os imóveis que estão na região da Brickel, em Miami, Coral Gables, South Beach até Aventura, assim como algumas regiões de Orlando.

Estes imóveis podem ser considerados privilegiados, porque inexistem registros de terem perdido valor, como ocorrido com a média americana, pois o fluxo de compradores não diminuiu, mesmo nos períodos piores da crise e com isso, a queda dos valores da “bolha” não ocorreu em forma significativa.

Conjuntos de imóveis com várias dezenas de unidades

São considerados os conjuntos de imóveis já locados, pois a comercialização é feita não pelo valor dos imóveis em si, mas pela rentabilidade obtida nos aluguéis, o que eleva significativamente o seu valor. Nesse sentido, estão incluídos os imóveis de baixo valor, mais ao norte, mesmo que ainda no sul da Flórida, particularmente os localizados nos condados de Broward e Palm Beach.

Nestas regiões existem imóveis com valores significativamente menores do que o custo de construção, o que assegura, de alguma forma, sua valorização.

Investimentos para renda

As regras do sistema financeiro são iguais no caso de renda imobiliária. Maior risco, maior trabalho, maior renda.

As melhores oportunidades em termos de renda, estão justamente nos imóveis de baixo valor, pois, com a falta de créditos e de respaldo jurídico, foram os que mais rapidamente foram tomados pelos bancos e que estão sendo comercializados a baixo custo.

Também contribuem para esta renda, o fato de que os que perderam a residência têm de recorrer ao mercado para terem onde morar.

Outro fator, que deixa este nicho quase que exclusivamente voltado para investidores é a grande dificuldade de acesso ao crédito decorrente das novas regras estabelecidas pelos bancos. Sem morgage disponível o resultado é que há poucos compradores com efetiva intenção de morar com condições de compra.

A rentabilidade, porém, que chegou a ser cerca de 20% líquidos ao ano, tem caído para cerca de metade, pois os investidores, não apenas os estrangeiros, mas os locais, inclusive os chamados “ papa and mom” estão entrando firme no mercado, pois além de ser uma renda excepcional em dólar, a perspectiva de valorização entusiasma o investimento.

De uma forma mais segura, e com menor ônus de gestão, neste contexo estão os conjuntos habitacionais já locados mesmo os com ocupação média, pois a renda é certa e imediata. A rentabilidade, neste momento, alcança algo em torno de 7% a 8% ao ano.

Uma terceira forma de investimento para renda, são os aluguéis comerciais de ocupação certa, de grandes empresas ou de formas especiais de uso.

A rentabilidade menor é compensada pelo menor risco e trabalho na administração.

Inexiste, porém, grandes perspectivas de expressiva valorização no curto prazo.

Investimento para uso

Relativamente a estão se localizam a maior parte dos investidores do momento que, com razão, querem aproveitar a desvalorização do dólar frente ao real, os baixos preços dos imóveis nos EUA e ainda a oportunidade de vendarem seus super valorizados imóveis no Brasil, para adquirirem um apartamento ou casa na Flórida, para uso próprio e de seus entes queridos.

Neste caso, tem preferência o local de maior agrado, ao invés da ideia de valor ou de valorização.

O comparativo com os preços do metro quadrado entre Brasil e EUA pode até mesmo ser considerado irritante para o comprador, ainda mais se ele vem para cá e se os compara aos preços de refeições e produtos de consumo em geral.

Na verdade, a constatação não é que os EUA estão com seus preços baratos, o Brasil é que tem os preços muito altos.

E a explicação não é tão complicada. A carga tributária americana está em torno de 15% do PIB-Produto Interno Bruto, enquanto a brasileira situa-se em mais de 36%. A corrupção é crime nos EUA, seja para governantes ou não.

No Brasil parece ser este um pré-requisito para a ocupação de cargos públicos, principalmente nos últimos anos.

Voltando ao tema –desculpem-me a divagação, entendo que o comprador deve atentar aos seguintes aspectos, para uma decisão mais consciente:

  • Custo dos impostos;
  • Custo do condomínio onde se localiza o imóvel ou da associação
  • de proprietários;
  • Custo de manutenção;
  • Custo de administração.

Financiamento

A compra para uso ou investimento, com algumas limitações, pode ser feita em “cash” ou mediante financiamento com prazos de até 30 anos, com um downpayment (pagamento inicial) de 30%.

Atualmente está muito mais fácil obter financiamento para estrangeiros do que para os locais, ou seja, para os próprios americanos. Os juros cobrados encontram-se abaixo de 5% ao ano para não residentes.

Macro economia e tendências

A compra de imóveis em “forclose” – isto é – quando a casa já está jurídica e sem contestação de posse de uma instituição financeira ou “short sales” – quando há um acordo entre o banco e o devedor para a venda pelo valor de mercado – estão cada vez mais vigorosos nos EUA.

O índice, em inglês PHSI – Pending Home Sales Index que indica a quantidade de contratos assinados de imóveis à venda, subiu 2% entre dezembro e janeiro e para 8%, quando comparado em relação a janeiro de 2011 a janeiro deste ano.

Este é um indicador seguro de que os investidores estão indo ás compras.

Se as condições de financiamento melhorarem, a expectativa é que venha ocorrer um crescimento de 15% na compra destas imóveis que hoje se encontram à venda.

Novos lançamentos, particularmente nas áreas de interesse para turistas, evidenciam também que os investimentos de estrangeiros seguem em um ritmo mais vigoroso.

Por outro lado, os aluguéis considerados relativamente altos e a facilidade de o inquilino inadimplente ser colocado para fora do imóvel, também tem atraído os pequenos investidores que estão literalmente “varrendo” estes imóveis de baixo valor, isolados.

Vale destacar que se por um lado o número de locatários subiu substancialmente, o de proprietários baixou ao nível de 14 anos atrás.

Mike Fratantoni, economista especializado no mercado imobiliário, entende que deverá, apenas com as condições presentes, haver um aumento de 10% na compra de imóveis no próximo ano, ocasionado com isso as naturais elevações nos preços.

Esta entrada de novos investidores no mercado pode ser confirmada ao se ver que 33% das compras de imóveis estão sendo feitas para pagamento à vista, contra menos de 2% há poucos anos.

Cerca de 50% das vendas de “forclose” e “short sales” estão sendo feitas a investidores, mesmo com as grandes organizações do governo, como a Fannie Mae e Freddie Mac concederem preferência e até um período exclusivo de venda só para pessoas que se comprometem a residir no local.

Mas o desejo dos bancos é por uma venda rápida para se desvencilharem de um grande problema. Usam, assim, o sistema de múltipla oferta e com isto o mercado ganha uma dinâmica muito maior, com os melhores imóveis sendo leiloados rapidamente e vendidos entre 24 horas a 48 horas após o seus respectivos anúncios, sempre pela melhor oferta.


Fonte: Mercado Comum, Edição 225. Belo Horizonte – MG – Março / Abril de 2012

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