O outro lado da bolha imobiliária americana

A crise imobiliária – um enfoque mais acurado

Por: Carlo Barbieri

O tema em epigrafe tem sido cantado em prosa e verso, há 4 anos, sempre sob um mesmo ponto de observação.

Se não considerarmos, porem, sobre outras óticas, menos prestigiadas pela mídia, teremos grande dificuldade de entender o todo da questão e consequentemente as expectativas de futuro, com relação a prazo e valor, se tornam caolhas e de visão curta.

Excluímos as residências de alto valor  e os imóveis comerciais para não tornarmos a matéria enfadonha, abordaremos dois destes pontos:

Fundamentos

Um dos fatores menos destacados, mas enfatizado pelo professor de real estate da Universidade da Pennsylvania,  Joseph Gyourko são os fundamentos da crise.

Seguramente este foi um dos fatores menos levados em conta quando do crescimento da “bolha” e ainda não esta sendo considerado na atualidade.

Em geral, os construtores edificam o suficiente para abastecer o mercado em suas previsíveis necessidades no próximo ano ou no maximo dois anos

Na “bolha” estas construções atingiram o volume equivalente à demanda prevista para sete anos.  Ou seja, não havia e não há solução financeira simples  e sim a necessidade dos estoques voltarem a um nível compatível com a demanda.

Outro ponto a ser levado em consideração é o dos preços não apenas dos terrenos como dos materiais de construção necessários para a obra. Com uma demanda explosiva,  os terrenos tiveram um aumento de preço que atingia o céu. Por outro lado, como os produtos básicos para a construção não eram disponíveis para o volume desejado e a logística não se preparara para este boom, fizeram com que, houvesse um aumento nos custos extraordinário.

Apesar destes aumentos desmesurados, chegamos a ter uma comercialização a três vezes os custos. Ora, não havia a menor sustentabilidade deste modelo, não por seu aspecto financeiro apenas, mas porque os fundamentos estavam estuprados.

Mundo Bancário e Liquidez Excessiva

Outro  destaque não muito comentado se refere a influencia da economia internacional sobre o ocorrido e sobre o a ocorrer.

Sem isentar os erros e abusos internos, a nossa “bolha” ocorreu num momento externo de grande fluidez financeira em praticamente todos os mercados do mundo.

Excesso de dinheiro e ganância por um lado, falta de regras, controles e parâmetros éticos de outro.

Esta conjunção explosiva pressionava os agentes financeiros a emitir muito mais papeis (no caso derivativos) do que o lastro disponível, assumindo um risco muito maior do que a sensatez econômica permitiria.

Bancos passaram a “jogar” com o mercado como se fossem especuladores de Wall Street  para cujo mister não estavam preparados.

As regras básicas de um empréstimo bancário não foram observadas, nem quanto à segurança nem quanto à forma.

Os bancos do mundo inteiro estavam ávidos de papeis de alta rentabilidade e jogaram aos ares a analise dos mesmos, pois a demanda superava de maneira extrema a oferta.

Literalmente imprimia-se papeis higiênicos que eram comprados como se bulas papais fossem. O dragão da avidez internacional por lucro precisava ser alimentado e sua fome era voraz e interminável.

A consequência todos sabemos: Bancos quebrados, cidades falidas, países concordatários.

Agora, temos uma situação diferente, mas igualmente importante para o mercado imobiliário. O desaquecimento da economia chinesa e a perda de confiança nos investimentos neste pais, a crise europeia, que deve levar o continente a uma estagnação por pelo menos dois ano, estará fazendo com que recursos internacionais voltem a querer ancorar seus recursos no único porto seguro (ou pelo menos comparativamente o melhor) do presente, que são os EUA. Isto esta trazendo uma  grande quantidade de  recursos e este movimento seguira por alguns anos,

Como o apetite pelo risco esta menor, o desaguadouro natural para estes recursos esta e seguira sendo o mercado imobiliário, que os esta acolhendo feliz e que poderá encurtar o tempo de recuperação do mesmo.

Visto dois aspectos (para evitarmos ser enfadonhos) apenas de tantos necessários de serem analisados , o internacional e o dos fundamentos, vamos tentar elencar  alguns itens que devem ser considerados com relação ao futuro do setor:

Os fatos negativos

  • A primeira residência não faz parte mais da essência do sonho americano;
  • Não há, em geral, dinheiro disponível para o “down payment”;
  • Temos ainda pelo menos dois anos para a solução básica dos imóveis que estão ou entrarão em “for close”;
  • A demanda por residências esta alta, pois milhões perderam sua casa, mas estes não tem acesso a  linhas de financiamento pois seu credito ficou abalado com a crise;
  • Os preços hoje estão equivalentes há 20 anos atrás, o que desestimula a construção, pois o valor de venda esta abaixo dos custos;

As boas noticias:

  • Hoje temos um mercado que se aproxima da estabilidade, mas ainda está fraco;
  • Com a retomada do crescimento haverá  mais empregos e a demanda por casa deve aumentar;
  • Os pequenos investidores americanos e de outros países, ao saberem da taxa de retorno excelente dos imóveis nos EUA estão investido massivamente em pequenas propriedades para aluguel;
  • A ausência de alternativa internacional aumentará o fluxo de recursos que virão para os EUA e uma considerável parte entrara no mercado imobiliário

Boa hora para entrar, excelente hora para os locadores


Por: Carlo Barbieri
Fonte: Boca Raton Tribune (2012, Maio 11)

English Version: The Real Estate Crisis – A More Accurate Approach

Leave a comment