A grande pergunta do momento é sobre o que será do mercado imobiliário em conseqüência do Corona virus.
Temos que analisar esta questão sobre o ponto de vista nacional, regional e de áreas diretamente afetadas.
Em termos da economia em geral, temos que considerar que as perspectivas de retomada do crescimento nos EUA será real, a questão política de buscar demonstrar que uma depressão será inevitável, terminará com as eleições presidenciais. É natural que sigam mostrando um quadro dantesco, como propaganda eleitoral para tentar a eleição da oposição atual, mas, seja que vença o embate, a busca do sucesso econômico do país será a tônica para 2021.
Alguns pontos, por outra lado diferenciam a crise de 2008 para o momento atual
Os recursos alocados pelo FED para dar liquides ao sistema bancário (que não ocorreu com a velocidade que tivemos agora) deram tranqüilidade a população e aos bancos em particular.
Imediatamente foram disponibilizados $1,5 Trilhões para esta liquidez o que garantiu que o setor passaria incólume pela crise.
Por outro lado ao contrario de 2008, quando a crise atingiu o setor imobiliário, tínhamos um inventário altíssimo que levaria nos para ser absorvido, sem demanda real, eram basicamente compras especulativas.
Hoje, o estoque está baixo, com um déficit de residências entre 300,000 a 400,000 casas anuais, porque o novo sistema de aprovação “mortgage” para compra de residências ficou mais rígido do que nunca e as taxas do empréstimo, relativamente alta. Com isto, as casas não puderam ser adquiridas.
Hoje temos um “mortgage” com um custo baixíssimo, em termos históricos, até menores de 3% ao ano, que está atraindo não apenas pessoas que buscam comprar suas residências, como também investidores, inclusive do exterior.
Deve-se adicionar que a iliquidez de 2008 foi porque os bancos financiavam casas considerando o valor futuro esperado e hoje temos uma segurança de um percentual alto de “equity” nas propriedades e os americanos estão muito melhores, economicamente. Em 2008, o “Flow of Funds”era de 52% e hoje é de 64%, segundo o FED. O que da mais responsabilidade e segurança com relação ao pagamento dos débitos relativos a compra da propriedade.
Adicionalmente os financiamentos apoiados em órgãos federais tiveram ações de execução de dívida suspensos por pelo menos 60 dias, com provável extinção por mais 12 meses, o que tirará parte da potencial pressão vendedora do mercado.
Ao contrário, os planos do governo é o de incentivar a compra de casas próprias para os que hoje pagam aluguel, o que deverá ajudar a crise de falta de residências e colocar mais liquides no sistema.
Por último, os imóveis, a exceção de 2008 quando tiveram um declínio médio alto a nível nacional, nas demais recessões tem sempre apresentado uma valorização, após as crises, face sua rápida recuperação.
Está claro que alguns setores como as casas de locação temporária, com a região de Orlando, serão afetados. Primeiramente porque, Orlando como um todo, tem uma grande oferta atual e por vir, que impede a valorização como em outras áreas. Em segundo lugar, porque com a retração do turismo, parques temporariamente fechados, estas casas que pagavam seu “mortgage” com as locações temporárias terão pesados encargos sem a contrapartida dos alugueis, ou seja, sem a receita prometida e esperada, o que deve ocasionar a venda de uma quantidade razoável de casas por forçosa e não prevista inadimplência.
Mas, temos que considerar que a médio e longo prazo, a vida voltará a florescer em Orlando, com a mesma intensidade de sempre.
Em conclusão, o céu não está negro para o setor imobiliário, ao contrário deverá ser uma grande opção de investimento, particularmente em operações estruturadas com investimento financeiro.
Carlo Barbieri